Konut kredisi dosya masrafı hesaplama yapmak isteyenler aslında pek çok kalem ile karşılaşmaktadır. Bu konuda detaylı bilgiler paylaşmadan önce konut kredisinde alınan masraflar nelerdir sorusunun yanıtları merak edildiği için bu yazımızda kapsamlı bilgiler sunuyor olacağız. Öncelikle kredilerde dosya masrafı, 2014 BDDK, konut kredileriyle ilgili yeni kararını duyurdu. Buna göre, 1. ve 2. el konutlar için kredi değer oranı değişti. 2 milyon TL'nin altındaki konutlar için yüzde 90'a kadar kredi BDDK, 9 Haziran'da açıkladığı Finansal İstikrarın Güçlendirilmesine Yönelik Tedbirleri kapsamda konut kredilerinde kredi değer oranını tutar bazlı farklılaştırdı. Alınan kararla birlikte 1. el ve 2. el konutlar için de konut kredilerinde kredi değer oranı da tutar bazlı farklılaştı. Buna göre, enerji sınıfı A olan Bankalar Neden Gayrimenkul Satışı Yapar? Bankalar, ödenemeyen krediler sonucunda tüketicilerin gayrimenkullerini icra yoluyla almaktadır ve satışa çıkarmaktadır. Çok az da olsa bankaların zamanında yatırım yaptığı; kendisine ait olan lojman, arsa, konut gibi taşınmazları da sattığı görülmektedir. Vatandaşlar alacakları maaşların yüzde 70’ini bir aylık kredi taksiti ödeyebilirler. Bu taksit tutarı üzerinden faiz hesabı ve vade sürecine göre ortalama bir değer elde edilebilir. * Asgari ücretle çalışan bir kişi 4.250 TL maaş alacak. Maaşının yüzde 70’ni konut kredisi taksiti olarak ödeyebilecek. xS6GZ2. İcradan alınan evlere konut kredisi kullanılabilir mi?Kredi kuruluşları ve bankalarım sunduğu konut kredileri ile düşük faiz ve uzun vadede ev sahibi olunabiliyor. Konut kredisi verilecek kimselerde aranan özellikler bankadan bankaya değişkenlik olarak aranan şartlar ise, öncelikle konutun krediye uygun olması ve kredi kullanacak kişinin gelirinin kredi taksitlerini ödemeye elverişli olması olarak karşımıza koşullar şu şekilde sıralanıyorMortgage almak isteyen kişinin kredi özgeçmişi kredi notuyla ölçülür. Kişinin daha önceden batık borcunun bulunmaması, karşılıksız çekinin olmaması, olan borç ve taksitlerini düzenli ödüyor olması ve halihazırda aşırı borç altında olmaması kredi notunun yükselmesini hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz olmasını ister. Düzenli geliriniz maaş, kira ve diğer gelirlerin toplamı olarak ifade edilir. Düzenli geliriniz ne kadar mortgage alabileceğinizi Ankara 22. İcra dairesinden edindiği bilgilerle 'İcradan satılan evlere konut kredisi alınabilir mi? sorusuna cevap aradı. İcra dairesince satışa sunulan gayrimenkuller farklı kanallardan icra dairesine ulaşır. Ankara 22. İcra dairesinden edindiği bilgilere göre taşınmazlar 3 durumda icra dairesinde satışa konu oluyor 1 Bankadan ipotek karşılığı alınan ve ödemesi yapılmayan kredilerden konut kredisi veya ipotek karşılığı bireysel finansman kredisi 2 Tüketicinin 2. Kişilere olan borçlarının ödenmediği durumlarda başlatılan haciz işlemlerinden, 3 İzale-i Şuyu davası konularından Ortak bir mülk için , ortaklardan birinin ortaklığı sona erdirmek için açtığı dava Her üç durumda da amaç, borçlunun borcunun tahsil edilmesidir. Birinci durum tüketicinin gayrimenkul satın almak için bankadan konut kredisi kullandığı ancak borcunu çeşitli nedenlerden dolayı ödeyemediği durum olarak açıklanabilir. Tüketici kredi taksitlerini iki ay üst üste ödeyemediği durumunda gayrimenkulü kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya gelir. Gayrimenkul, borç karşılığında bankaya ipotek olarak verildiği ve banka borç bitene kadar gayrimenkulün gerçek sahibi olduğu için gayrimenkulün borca karşılık icra kanalıyla satışı gündeme gelebilir. Gayrimenkulün Açık Arttırmada Yöntemiyle Satışa Sunulması Kredi borcuna karşılık icra kanalıyla satışa çıkarılan gayrimenkul, açık arttırma yöntemiyle satışa sunulur. Satış işlemi için ihaleye katılacak kişilerden gayrimenkulün değerleme fiyatının %20’si nakit veya teminat mektubu olarak alınır. Gayrimenkul açık arttırma ile satışa sunulur ve en yüksek fiyatı veren kişi ihaleyi alır. İhaleye 7 gün içinde itiraz edilebilir. İhaleye katılanlar ihalede usulsüzlük olduğunu beyan ederek veya tapu üzerindeki diğer hacizlerden kaynaklı nedenlerden dolayı satışa itiraz edilerek ihalenin feshi davası açabilir. 7 günlük süreç içinde satışa itiraz olmaz ve dava açılmaz ise ihaleyi alan kişinin 10 gün içinde paranın kalan kısmını %80’inin icra dairesine ödemesi gerekir. Örnek olarak, ihale satış işlemleri ayın 10’unda yapıldı ise 20’sinde paranın kalan kısmının ödenmiş olması gerekir. Tapuda Tescil İşlemleri İhaleyi alan kişi paranın tamamını belirlenen 10 gün içinde ödedikten sonra icra dairesi yetkilileri tapu dairesine, ihaleyi alan kişi adına tescil işlemlerinin yapılabilmesi için bir yazı hazırlar. Bu yazı genelde ihaleyi alan kişiye, tapu dairesine iletmesi için elden verilir. Yazı tapu dairesine ulaştıktan sonra tescil işlemleri gerçekleştirilir ve gayrimenkulün yeni sahibi ihaleyi alan kişi olarak belirlenir. İhaleyi Kazanan Kişi Konut Kredisi Kullanabilir mi? Satış gerçekleştikten sonra ihaleyi kazanan kişi , sahip olduğu gayrimenkul için konut kredisi kullanabilir mi? Sürecin işleyişine bakıldığında hangi aşamada kredi kullanılabilir sorusu akla gelir. Normalde bir gayrimenkul için konut kredisi kullanılmak istenildiğinde , tapuda satış işlemleri ve ipotek koyma işlemlerini aynı anda yapılır. Banka krediyi bu işlemler sonrasında verir. İcra yoluyla satışlardaki sürece bakıldığında ise durumun banka uygulamasıyla pek örtüşmediği görülür. İcra satışlarında ihaleyi alan kişiden önce gayrimenkulün değerleme bedelinin %20’si teminat olarak alınır, 7 gün içinde satışa itiraz olmaz ise toplamda 10 günlük sürede paranın tamamının ödenmesi beklenir. Para tamamlandıktan hemen sonra da tapuda gayrimenkul, kişinin adına tescil edilir. Uygulamadaki süreçlere bakıldığında banka, hem normal bir gayrimenkule uygulanan kredi kullandırım aşamalarına uymadığı için, hem de satış gerçekleşse dahi itiraz süresince satışın dava konusu olma riski taşıdığı için icra yoluyla satın alınan gayrimenkullere konut kredisi vermeyi bu şartlarda uygun görmez. İcra dairesince satışa sunulan gayrimenkuller farklı kanallardan icra dairesine ulaşır. Ankara 22. İcra dairesinden edindiği bilgilere göre taşınmazlar 3 durumda icrada iresinde satış akonuoluyor1Bankadan ipotek karşılığı alınan ve ödemesi yapılmayan kredilerden konut kredisi veya ipote kkarşılığı bireyse lfinansman kredisi 2Tüketicinin 2. Kişilere olan borçlarının ödenmediği durumlarda başlatılan haciz işlemlerinden,3İzale-iŞuyu davası konularından Ortak bir mülk için ,ortaklardan birinin ortaklığ ısona erdirmek için açtığı dava Her üçdurumda da amaç,borçlunun borcunun tahsil edilmesidir. Birinci durum tüketicinin gayrimenkul satın almak için bankadan konut kredisi kullandığı ancak borcunu çeşitli nedenlerden dolayı ödeyemediği durum olarak açıklanabilir. Tüketici kredi taksitlerini iki ay üst üste ödeyemediği durumunda gayrimenkulü kaybetme tehlikesiyle karşıkarşıya borç karşılığında bankaya ipotek olarak verildiği ve banka borç bitene kadar gayrimenkulün gerçek sahibi olduğu için gayrimenkulün borca karşılık icra kanalıyla satışı gündeme Açık Arttırmada Yöntemiyle Satışa Sunulması Kredi borcuna karşılık icra kanalıyla satışa çıkarılan gayrimenkul, açık arttırma yöntemiyle satışa sunulur. Satış işlemi için ihaleye katılacak kişilerden gayrimenkulün değerleme fiyatının %20'si nakit veyat eminat mektubu olarak alınır. Gayrimenkul açık arttırma ile satışa sunulur ve en yüksek fiyatı veren kişi ihaleyi alır. İhaleye 7 gün içinde itiraz katılanlar ihalede usulsüzlük olduğunu beyan ederek ve ya tapu üzerindeki diğer hacizlerden kaynaklı nedenlerden dolayı satışa itiraz edilerek ihalenin feshi davası açabilir. 7 günlük süreç içinde satışa itiraz olmaz ve dava açılmaz ise ihaleyi alan kişinin 10 gün içinde paranın kalan kısmını %80'inin icra dairesine ödemesi gerekir. Örnek olarak, ihale satış işlemleri ayın 10'unda yapıldı ise 20'sinde paranın kalan kısmının ödenmiş Tescil İşlemleri İhaleyi alan kişi paranın tamamını belirlenen10 gün içinde ödedikten sonra icra dairesi yetkilileri tapu dairesine,ihaleyi alan kişi adına tescil işlemlerinin yapılabilmesi için bir yazı hazırlar. Bu yazı genelde ihaleyi alan kişiye, tapu dairesine iletmesi için elden verilir. Yazı tapu dairesine ulaştıktan sonra tescil işlemleri gerçekleştirilir ve gayrimenkulün yeni sahibi ihaleyi alan kişi olarak Kazanan Kişi Konut Kredisi Kullanabilir mi?Satış gerçekleştikten sonra ihaleyi kazanan kişi ,sahip olduğu gayrimenkul için konutkredisi kullanabilir mi? Sürecin işleyişine bakıldığında hangi aşamada kredi kullanılabilir sorusu akla gelir. Normalde bir gayrimenkul için konut kredisi kullanılmak istenildiğinde ,tapuda satış işlemleri ve ipotek koyma işlemlerini aynı anda yapılır. Banka krediyi bu işlemler sonrasında verir. İcra yoluyla satışlardaki sürece bakıldığında ise durumun banka uygulamasıyla pek örtüşmediği görülür. İcra satışlarında ihaleyi alan kişiden önce gayrimenkulün değerleme bedelinin %20'si teminat olarak alınır, 7 gün içinde satışa itiraz olmaz ise toplamda 10 günlük sürede paranın tamamının ödenmesi beklenir. Para tamamlandıktan hemen sonra da tapuda gayrimenkul, kişinin adına tescil edilir. Uygulamadaki süreçlere bakıldığında banka, hem normal bir gayrimenkule uygulanan kredi kullandırım aşamalarına uymadığıiçin, hem de satış gerçekleşse dahi itiraz süresince satışın dava konusu olma riski taşıdığı için icra yoluyla satın alınan gayrimenkullere konut kredisi vermeyi bu şartlarda uygun görmez. İcraya düşen konutlar emsallerine göre yüzde 40 daha uygun satılıyor. 500 bin liralık daire, icra ihalesinde 300 bin liradan satılabiliyor. Peki icralık daire nasıl alınır? Hürriyet'ten Burak Taşçı'nın haberine göre, icra daireleri tarafından satışa çıkarılan evlere ilişkin tüm bilgiler adresinden görülebiliyor. Evin fotoğrafı, içerisinde bulunan mutfak, laminant, banyo malzemelerinin özellikleri, toplu ulaşıma yakın olup olmadığı gibi bir çok bilgi icra dairelerinin ilanlarında yer alıyor. Evin özelliklerini görebilmek için UYAP sistemine ücretsiz üye olmanız gerekiyor. İcradan Daire Almak Karlı mı? Ülkemizde ev almak oldukça zor. İcraya düşen daireler emsallerinin yüzde 40 civarında altında satılıyor. 500 bin liralık daire, icra ihalesinde 300 bin liradan satılabiliyor. İcra İhalesine Kimler Katılabilir? 18 yaşını doldurmuş olan herkes icra ihalesine katılabilir. Tek şart alınacak konutun yüzde 20’sinin teminat olarak bulundurulması veya ilgili icra dairesinin hesabına yatırılmasıdır. İhale sonucunda evi satın alamazsanız teminatınız hiçbir kesintiye uğramadan iade ediliyor. İhaleyi kazanırsanız teminat dışında kalan parayı yatırarak evin tapu işlemlerini gerçekleştirebiliyorsunuz. Örnek olarak muhammen bedeli 500 bin lira olan ev için 100 bin lira teminat yatırmanız gerekiyor. Muhammen bedel ise ihale yolu ile satışı planlanan taşınır ya da taşınmaz bir malın, piyasa koşullarına göre bilirkişi tarafından tayin edilmiş piyasa değeridir. İcralık Daire Kre ile Alınır mı? Bankalar icralık evlere kredi vermeye yanaşmıyorlar. Bunun nedeni ise ihale kazanılsa bile ihalenin feshi davasının açılabilecek olmasıdır. İhaleye katılıyorsanız verdiğiniz teklifin tamamının nakit olarak bulundurulması gerekiyor. Şartnameyi İyice Okumak Önemli İhaleye ilişkin icra dairesinin hazırlamış olduğu şartnamenin iyice okunması ve anlaşılması gerekiyor. “Hisseli konut mu, şerh var mı” bunlara dikkat edilmesi gerekiyor. İhaleyi Kazanan Ne Yapmalı? İhale sona erdi ve hayalinizdeki evi aldınız. Ancak her şey bitmiş olmuyor. Herhangi bir sorunla karşılaşmazsanız 10 gün içerisinde evin ihale değerinin tamamının yatırılması gerekiyor. Evin ödemesini yaparken KDV de karşınıza çıkacaktır. KDV tutarı 150 metrekareye kadar olan evlerde yüzde 1 ,üstündeki evlerde ise yüzde 18 olarak belirlenmiştir. Tüm ödemeler yapıldıktan sonra icra dairesi, ilgili tapu dairesine tescil işlemleri için yazı yazar ve tapu ihaleyi kazanana verilir. 3 Yıl Satılmama Şartı İcradan alınan konutların ticarete konu edilmemesi için caydırıcı olmak adına vergi şartı var. İhale tarihinden itibaren 3 yıl içinde satış yapılırsa Gelir Vergisi Kanunu gereğince vergi ödemek zorunda kalınıyor. 3 yıldan sonra satışı yapılırsa herhangi bir vergi sorunu oluşmuyor. İhalenin Feshi Davası İcra ihalesini kazansanız da sonrasında dava ile karşılaşabilirsiniz. İhalenin feshi davası, ihaleye katılanların ihalede usulsüzlük olduğu iddiasıyla açılır. Açılma süresi ise ihale tarihinden itibaren 7 gündür. İcra mahkemesi ise 20 gün içinde duruşma gerçekleştirir. İhaleye fesat karıştırma, ihaleye katılacak olanları engelleme, ihalenin yapılacağı mülke ilişkin bilgilerin gizli tutulması gibi sebeplerle ihalenin feshi davası açılıyor. Genelde icra daireleri usulsüzlük yapılmaması için titiz davranırlar. İlede Sistem Nasıl İşliyor? İhale açılmadan önce evin rayiç bedelinin değerlemesi yapılır. Örnek olarak 380 bin liralık rayici olan daire 198 bin liradan ihaleye açılır. İlk ihalede evin muhammen bedelinden yüzde 50 düşük teklif gelirse satış yapılmaz ve ihale ikinci defa 10 gün sonra aynı icra dairesi tarafından tekrarlanır. Evin yüzde 50 muhammen bedelinin üstünde teklif veren ihaleyi kazanır. Bu durumla karşılaşılmaması için icra daireleri genelde evlerin yüzde 50’sinin çok az üzerinde fiyatlardan ihaleyi açarlar. İcra Dairesine Ödeme Yapılıyor mu? İcra ihalelerinde, malı satın alan kişi satış bedeli dışında ihale bedeli üzerinden KDV ile damga vergisi ve tellaliye benzeri giderleri de ödemek zorunda. Tüm bunların yanında tapu masraflarını da ihaleyi kazanan ödüyor. Otomatik Teklif Nedir? İcra dairesine gitmeden de ihaleye katılabiliyorsunuz. UYAP sisteminde otomatik teklif verme seçeneğini kullanırsanız ihaleye gitmeden ihaleye girebilirsiniz. Örnek olarak 250 bin liradan açılan ihalede 300 bin liraya kadar otomatik teklif seçeneğini açarsanız ihale 275 bin lirada bitse bile siz 276 bin lira ödeyerek satın almayı gerçekleştirebilirsiniz. Alınan konut kredileri ile finansmanı karşılanan konutların zaman içerisinde vadesi gelen taksitlerin ödenmemesi durumunda konulmuş olan ipoteklere istinaden evlere el konulmaktadır. Burada el konulan konutlar icradan ihale ile satışa çıkarılır ve bedeli ile konut kredisinin tahsilatı yapılmaya çalışılır. Burada ihaleye çıkarılan evler yeni ev sahibini beklerken, ihaleye girecek olan kişilerin icradan alınacak eve konut kredisi çıkarmak ile ilgili soruları da beraberinde getirir. Çünkü yüksek bedelleri bulan konutların finansmanını karşılayabilmek için genel olarak bankaların kredi desteğine ihtiyaç duyulur. BİLGİ İcradana alınan mülkler yasal olarak diğer mülklere kıyasla daha temiz olduğu için yüksek miktarda kredi çıkma ihtimali de yüksektir. O sebeple halk arasındaki söylentilere fazla itibar etmeyin. Genelde bilgisiz kişilerin yaymış olduğu haberler yüzünden insanlar yanlış yönlendiriliyor ve işlerinden alıkonulmuş oluyorlar. Kısaca icradan yada el konulan evlerin bankalardan satışı ile yapılacak alımlar için gerekli kredi şartlarını taşıyor olmanız halinde icradan alınan eve konut kredisi çıkabilir. Her ne kadar bankalar icralık ev satışları için kredi vermeye yanaşmasalar da alınabilir. Fakat icralık evlerin alımı sonrasında evin sahibi tarafından iptal davası açılma ihtimali de büyük. Bu davanın süreceği zaman ve çıkacak kararlara istinaden kredi tahsisi yapılmayabilir. Elbette bu krediyi alabilmeniz için gerekli başvuruları yapmanız gerekli ki bunu da hatırlatalım. Bankalardan Satılık Konutlar İcraya konu olan evlerin satışları bankaların internet sitelerinden ilan edilirken, aynı zamanda icralık olanlar İcra Müdürlükleri aracılığıyla da gerçekleştirilebiliyor. Konut kredisinin tahsisi ile konuta ipotek koyan banka, zaman içerisinde ödenmeyen ve yasal miadını doldurmuş olan konutlara yasal olarak el koyuyor ve bu evler bankanın inisiyatifine geçiyor. Genel olarak bizleri icralık mal alımına çok sıcak bakmasakta, hacizli evlerin fiyatları itibariyle cazip olması alım yapılması için gereken desteği görüyor. Sizlerde hacizli mal alımından uzak duranlardan olabilirsiniz fakat alacağınız malların ödemesini yaparak aynı zamanda bu durumdaki kişilere de aynı zamanada yardımcı olmuş oluyorsunuz. Bu konuyu da irdelemekte fayda olacağına inananlardanım. İcralık Evin Fiyatı Nasıl Belirleniyor? Banka evin satışını icra müdürlükleri aracılığıyla yaparsa burada eve bir muhammen bedel belirleniyor. Bu bedel üzerinden de ihaleye çıkarılarak satışa sunuluyor. Bu bedelin belirlenmesinde eve alınan konut kredisinin miktarı ile ilişkilendirmek zor. Çünkü oluşan yasal faizler ve geçen süre ile birlikte mevcut borç daha yüksek tutarları bulabiliyor ki, bunun için ihaleyle satışa çıkarılacak eve bir bedel belirleniyor. Bankadan satılan, yani bankanın tekrar satışa çıkardığı konutların bedelini banka kendisi belirliyor. İhale yöntemine bazı bankalar gerek duyarken, bazı bankalar ise belirlemiş olduğu rakam üzerinden satışa çıkarılırken aynı zamanda pazarlığa tabi tutulabiliyor. Yani eve belirlenen bedelin altında bir tutar ödemesi ile sahip olmanız mümkün. İpotek karşılığı el konulan evin satışı için bütün inisiyatif ilgili banka üzerine geçer. Banka bu evi belirlediği fiyat üzerinden satışa çıkarırken, pazarlık usulü de yeni sahibine devredebilir. Burada yeni sahibi konut kredisi kullanma hakkına sahip. Bunun için kişinin konut kredisini alabilme şartlarını taşıyor olması ve geri ödemesini yapabilecek kadar maddi güce sahip olması yeterli. Bu şartlara değinecek olursak Kredi sicili beliri seviyenin altında olmamak Temyiz kudreti yerinde olmak Belirli hakları kullanmaktan yasaklanmış olmamak Konutun kredi kullanmaya müsait olması İcralık Konut Alımında Faizler ve Masraflar İcralık ev alımlarında kişileri çeken cazip ev fiyatları olsa da, bu evler için ayrıca bir faiz indirimi beklemek yanlış olur. Özellikle bankalar bu şekildeki konutların satışını yapabilmek için yeteri kadar esnek davranabiliyorlar. Fakat bu esneklik bir konut kredisi alımında ödenmesi gereken masraflar ve ücretler için uygulanmıyor ki, bunları da dikkate almak gerekiyor. Bankanın kendi satmış olduğu evler için gerekli olmasa da, icradan alınacak evler için ihaleye girmeden önce teminat yatırılması gerekiyor. Yüzde 20 oranlarında bulunan bu teminat bedeli ile ihaleye giren kişi verdiği teklif sonrası evin sahibi olabiliyor. Fakat geriye kalan yüzde 80’lik kısmında ödenmesi gerekiyor. Bu durumdan sonra icradan alınacak eve kredi başvurusu yapılabilir. Bankalar ve finans kuruluşları bu tür alımlar için kredi tahsisinden kaçınırlarken kesinlikle veremezler diye bir kural da yok. Ayrıca bu noktada ifade etmek gerekir ki icradan alınan evlerin hukuki statüsü diğer evlere göre çok daha sağlam olduğu için bankalar özel kişilerin satmış olduğu konutlardansa devletin icra daireleri aracılığı ile satmış olduğu konutlara daha çok itibar etmekteler. Çünkü risk bu tür satın almalarda daha düşük oluyor. Sonradan ilgili malın gizli hukuki ayıplı çıkması ve tasarrufun iptali davası konusu olması olasılığı en aza iniyor. Sırf bundan dolayı bir faiz indirimi isteyebilirsiniz. İcradan Alınan Evin Masrafı Ne Olur? İcralık ev alımları da vergi ve harçların kesilmesi gereken satış işlemleri arasında. Bunun için evi alan kişi binde 20 oranıda harç bedelini ödüyor. Veraset ve intikal vergisi de Vergi Müdürlüklerine ödenmesi gereken tutarlar arasında. Bütün işlemler sonucunda da tapu devri döner sermaye bedeli ödeniyor. Ödenen vergi ve masraflar evin bedeline ve satış tutarına göre hesaplanırken, döner sermaye bedeli de yaklaşık 100 TL civarlarında tutuyor. Adeta bazı kesimlerin kazanç kapısı haline gelen icralık ev satışları talep artışını neden olurken ihaleye katılımcı sayısının artışı ile daha yüksek tutarlarda satışın yapılmasına neden olabiliyor. Avukatlık bürolarından ilgili taşınmazın hukuki durumu ve imarı hakkında danışmanlık almanız da yararınıza olabilir. Tüm bu yukarıdaki masrafların yanına bir de bunu ilave edebilirsiniz.

icradan alınan eve konut kredisi